Правовое сопровождение строительства

Специалисты адвокатского бюро «Советник», имеют большую практику правого сопровождения строительства, получения разрешения на строительство, ввода объектов в эксплуатацию, признания прав собственности на самовольные постройки, консультирования по вопросам строительства.

В сфере строительства предлагаем:

• консультации по вопросам возможности строительства объекта, законодательных требований по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов, изменения разрешенного использования земельного участка, получение градостроительного плана;
• организация работы с проектной организацией, в целях подготовки проектной документации, необходимых инженерных изысканий;
• получение разрешения на строительство;
• сопровождение получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• получение разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию;
• судебные споры с государственными органами по отказам в выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию;
• признание прав собственности на самовольные постройки в судебном порядке;
• узаканивание изменений в объекте недвижимости (нежилом помещении);
• регистрация прав на изменения (перепланировку) объекта недвижимости;
• сопровождение процедуры предоставления земельного участка под строительство, консультирование по возможности строительства на земельном участке;
• консультирование по вопросам заключения договоров технологического присоединения;
• судебные споры по с государственными органами, в связи с отказами выдачи разрешения на строительство;
• Подготовка заявлений в Федеральную антимонопольную службу на нарушения уполномоченных органов в сфере строительства;

Стоимость услуг в сфере строительства:

• консультации от 1000 рублей.
• письменные консультации (заключения) от 3000 рублей
• Сопровождение всего процесса строительства от получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию от 80 000 рублей (без учета стоимости проектной документации)
• представление интересов в судебном споре по признанию права собственности самовольные постройки, представление интересов ответчика при заявлении исков административными органами о сносе самовольных построек — от 35 000 рублей.
• Сопровождение процедуры предоставления земельного участка под строительство из муниципальной собственности от 80 000 рублей.
• Оспаривание в суде отказов в выдачи разрешения на строительство от 40 000 рублей.
• Подготовка заявлений в Федеральную антимонопольную службу на нарушения уполномоченных органов в сфере строительства от 15000 рублей.

Судебная практика

Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство в многоквартирном доме. Получить разрешение на строительства входной группы магазина или ресторана в многоквартирном доме без согласия всех собственников квартир нельзя. Пример из судебном практики.

Из обзора Пленума Верховного Суда РФ за 2017 года ( Определение ВС РФ N 45-КГ16-16)

А. обратилась в суд с иском к В. и местной администрации о признании постановления администрации и разрешения на строительство недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в состояние, предшествующее началу выполнения работ.

В обоснование заявленных требований А. ссылалась на то, что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Ответчик В. перевел принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную в том же многоквартирном доме, что и квартира истца, в нежилое помещение. Местная администрация (ответчик) выдала В. разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения со строительством пристройки под парикмахерскую. Истцом согласия на проведение такой реконструкции и строительство пристройки не давалось.

Судом установлено, что 26 ноября 2003 г. спорный земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет.

27 октября 2009 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности В. на квартиру, расположенную в указанном доме.

Постановлением местной администрации от 1 июня 2010 г. ответчику предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (пристроенные к жилым многоквартирным домам объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения общей площадью до 1000 кв. м) земельного участка площадью 4408 кв. м, расположенного по тому же адресу.

5 декабря 2011 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности А. на квартиру, расположенную в указанном многоквартирном доме.

Согласно протоколу от 25 ноября 2013 г. внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 74,6% из них дали согласие на реконструкцию принадлежащей В. квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла.

Постановлением местной администрации от 29 августа 2014 г. помещения принадлежащей ответчику квартиры переведены в нежилые помещения с целью реконструкции в парикмахерскую с последующей выдачей ему разрешений на такую реконструкцию и на строительство пристройки.

Решением районного суда исковые требования удовлетворены частично. Разрешение на строительство, выданное В. местной администрацией, признано недействительным, на В. возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести пристройку и восстановить (рекультивировать) территорию, на которой осуществлялось строительство.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Между тем такое согласие В. получено не было.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции сослался на то, что разрешения на проведение реконструкции принадлежащего В. нежилого помещения были получены им в установленном законом порядке. Суд также указал, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов. Такое согласие В. было получено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как установлено судом, возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет в 2003 году, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.

Таким образом, осуществляемая В. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что производимая В. реконструкция нежилого помещения не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, признан Судебной коллегией основанным на неверном применении норм материального права.